原创 某私营房企的借款难堪:年末还在等“腾笼换鸟”,年头立即被“踢出名册”

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原题目:某私营房企的贷款难堪:年末仍在等“腾笼换鸟”,年分立即被“移出名册”

有一个在私营房企参加股权融资工作中的盆友,也不知道是否想根据我搭上大量银行人脉关系,還是纯碎想互换些银行贷款政策信息内容,总而言之上年第三季度逐渐就跟我絮絮叨叨,她们要贷款——“储存粮食越冬”。

但前后左右,“愉见金融”觉得他经历了从“略微一线希望”到“完全失落”的全过程。

先精准定位一下他们家状况,克尔瑞排排坐,百强企业之列,在所属省区本地有整体实力,但全国各地而言排行并不依靠前。

并且不便的是,上年“三道红杠”一栏,他们家杠杆比率较高了。银行非常容易对她们皱眉。

“腾笼换鸟”

上年最终好多个月的小故事是,她们在某股份合作制银行也有信用额度,但由于本地支行房地产业贷款菜盘的信用额度焦虑不安,因此 在排长队。但是,支行告知她们,有期待。

这类期待,寄予在一种“腾笼换鸟”以上。

啥意思呢,便是出自于总公司对房地产业贷款占有率(总量和增加都是有限制管理方法)的操纵,最先是每个支行都会排长队等总公司腾出信用额度,随后是每个贷款户都会等支行领取或腾出信用额度。

支行主抓行长跟她们讲,如果有别的房地产业贷款户还贷,那这一信用额度就出来,就能给到她们了——此之谓“腾笼换鸟”。

但是这一“换鸟”腾出的空可能是零头的。例如这个房企也有3个亿信用额度,但很有可能信用额度就被腾出来一个亿、乃至仅有上千万,那也只有先腾出是多少给是多少,还想要的,之后再想办法。

“愉见金融”继而问了问这个银行本地支行的朋友,确有其事。而且腾出的信用额度先给到谁,有一个內部的优先级排序:

例如和别的银行搞了银团的,那毫无疑问要腾出信用额度先确保好该笔贷款,否则法律法规上信誉上都是有风险性。下面是有总体协作的房企,考虑到优先选择。

再向下,当然是需看盈利和风险性的。僧多粥少,粥就精贵,支行也是要考评得盈的,粥当然是价多者得。及其老调重弹的风险性,“三道红杠”一来,私营的中小型房企是一死死的一片的,因此 要是并不是尤其头顶部的房企,碰到负债比率高的,银行也想逃避。

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自然也有一种不可以说破的优先,便是支行被这个房企捆缚了,不给续贷就需要爆,那也只有免为其难给别人借新还旧。

“准入条件卡住”

虽然苦尽甘来,但磨太多了還是要错事。总之我那房企盆友磨银行磨到12月31日,等来啦又一道戒严令。

2020年12月31日,中央银行及银监会协同公布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,将银行区划为五档,各自对各档银行房地产业贷款和住房贷款在行内总贷款的占有率作出限制规定。

我这盆友紧密PK的俩家银行都归于“中小型银行”档,限制27.5%。(实际分档见文尾报表)

有句说句。你觉得真的是一分档银行就彻底贷出不来款了没有?实际上也不是。一则也有缓冲期,二则也还能再次腾笼换鸟。因此 银行重要看的還是现行政策方向的用意,及其管控的颜色。这一《通知》一来,银行们都拎得清的呀——

OK,贯彻执行我国“住宅不炒”依然是重中之重,可不必逆向行驶!

因此 ,听话的银行们,一开年就对房地产业贷款搞起来了重点的“降增长速度、控额度、调构造”。

“愉见金融”听某经营规模很大股份合作制银行的人说,她们行至做2件事。第一是摸排,计算自己房地产业贷款、住房贷款的占有率;第二是,对房地产客户推行出一份比以往更严的“名册制管理方法”。

针对房地产开发商而言,她们银行信贷的“准入关”被卡得比之前更去世了。我那亲戚家房企,就被踢出了这一份名册。

这里略表述几句“名册制管理方法”。就是以总公司企业根线下达一份“房产营销准入条件名册”,支行严苛对比着来分组管理。名册以外的公司,对外开放的说词是“优中选优”,对里都了解基础“一刀切”了,即使偶有特殊情况的例外,总之也是“十分困难”。

唉……

“五个严治”

对于进到名册的房企就会有“小庆幸”了没有?也不是。看这迹象,听闻入口关收严还仅仅第一步,下面对房地产业银行信贷推广的经营规模、构造和推广节奏感,都是会比上年更限得更严。

针对总量,这个银行将前十大授信额度顾客房企、及其市场集中度高的房企,钉到了“关键损耗名册”。行里发过个风险性现行政策出来,上边豁然写着:“严控授信额度总产量,逐渐缩小,减少单一房企顾客的授信额度市场集中度”。

哦正确了谈起“严”字,“愉见金融”听所述这个股权行讲了“五个严治”:行为主体严治、地区严治、商圈严治、贷款担保严治、资金托管严治。

但是呢话還是要分两边说。风险性单位那帮混蛋就了解控控控,但具体做业务流程的人還是喜爱房地产业类贷款的呀。一来,从不仅有坏账损失数据信息看来,房地产业类归属于较为低的,惹祸的還是批发零售、加工制造业啥啥的,再聊房地产业类贷款,有足值质押物的,方式清楚;二来,如今经济发展状况算不上好,肺炎疫情危害的领域太多了,给其他领域发放贷款更吃不准,算作异类钱荒吧;三来,相比其他领域四处让价,房地产业类贷款算盈利非常好的了。

因此 本寄希望于着房地产业类贷款冲一冲开好局的,如今也只能临时罢手。

但暗自地還是想干一些,咋整。今夜大家仅说公账哈(下一次找時间探讨本人买房贷款),银行对房地产业贷款也有一个鄙视链的。新项目来分,优选保障性住房、棚户区改造等关键民生工程有关的新项目,或者能和“城市发展”这类国家新政策沾上面的,但严操纵盈利性房地产业务推广经营规模;地区来分,优选一线城市略均衡些二线城市;公司特性而言,還是想傍央企国企。

“大家会有效操纵房地产业授信额度总产量和房地产业增加贷款在所有增加贷款中的占有率,高宽比关心房地产业市场行情走势,提升流程管理,坚决杜绝房地产业授信额度系统性风险和超大金额授信额度风险性。”我一说要提到文章里,某银行人员就来了那么一句好官方网的。

“集聚效用”

但你假如跟我说房企是要被灭团了没有?我讲并不是。而且我刚好觉得,对头顶部房企来讲造成了“集聚效用”的机遇,虽然这一分娩全过程一样痛得要死了难能可贵要死了,一样很早就得去喊“生存下去”那样的宣传口号。

多难兴邦亦兴企,高手对决狭路胜。我国城市化水平还低,过程仍在再次,基本建设仍在轰隆,项目投资牛车还不可以气喘休息。

自然这句话也是要双向了解的。最先是,中小型房企是确实要趴着一大批的。

有关这一点,“愉见金融”是以不马后炮的哦,我还在2016年哪个火爆的8月,融信刚110亿拿到上海地王、各房企都会加仓杆杠提前准备老天爷之时,欺上瞒下连浇好三盆冷水:《火葬场旁边出地王:要么钱当纸用,要么行业掉头》,《当房子和票子比泡沫》,《看空楼市会讨骂》,而且在2016年8月17日发表那么一个微信朋友圈(也贴在公众号过),推测的是:

“大家打个赌?中国房价2020年(2016年)年末逐渐已不火爆,五年零三个月后,进到墓局。”

我断的“五年零三个月”,便是2021年底。实际上消費侧楼价端行情,有过多群体心理学的影响是难以算出的,虽然北进等大城市的楼价确实是自2016年底到2017年初就开始了调节及其构造版块微跌。那时候关键算的是房企侧的枯荣状况,看的是领域好运,2021年会是房地产业的墓局。

因此 2020年,对房企来讲肯定是难以的。

房地产业失去想像力。经济观察报总经理编写陈哲在近期的一篇观查文章内容里写了句:“吃完20很多年城市化进程收益的房地产业,进入了时期的下一个转盘,他们将来将遭遇的,既并不是辉煌时代,也不是白银时代,只是横盘整理时期。”

我认为很对:横盘整理时期。

可是有几个能刻骨铭心感受,一个吃资产的领域是经不住“横盘整理”的,对抗风险能力弱的小鱼小虾来讲,横盘整理便是死呀。我一房地产老板盆友,也就几十个亿在里面滚,一年资本成本 “媒体公关成本费”2个大部分,便是10%开内,大好多个亿!横盘整理2年,卒。

但从另一个角度观察,假如房企真倒了一批、岌岌可危了一批,那是不是也代表着市场占有率和資源的聚集呢?这类高空走钢丝手机游戏哪位最终胜利者如今还不好说,但头顶部的、负债比率还稳着的、管理方法经营水准和智能化工作能力高的、全产业链里井然有序拓宽到例如物业管理 生活服务类等都是有营观看头的,我认为挺回来就能赢。

最终说2个往我这个分辨上发展趋势的信息。

一,“三道红杠”后房地产立减收企业并购公布了,企业并购财产,这类机会反倒认为着划算。

二,中国银行控贷款,但看到头顶部房企新春却能聚堆狂发海外美元债嘛,7天就61亿美金了,数据非常大。对,虽然一些是借新还旧,也是储存粮食为了更好地越冬,但别人发得到、经营规模大、限期长,而且头顶部的那几个(碧桂圆、世茂、旭辉地产)年利率还很划得来。

后附,《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》中贷款市场集中度管理方法规定:

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