2020年最后一天,北京楼市迎来利空……

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原标题:2020年最后一天,北京楼市迎来利空……

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企业家的心灵读本 鲁籍同乡精神家园

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来源:猫叔聊地产 微信号ID:maoshuhouse

2020年最后一天,下午就看到了关于树村土拍规则更改的公告……

关注豪宅市场的朋友,应该对于海淀即将出让的,树村的2块地不陌生。

之前还有几个粉丝问我,是买分钟寺/四季青,还是等树村那块地。

说实话我也不知道,那块地最终的命运是什么。

现在靴子终于落地了,不过带着脚臭味……

01

先说位置。

树村那块地的位置,太好了。

大概位置就在如图的红圈里。北五环外,距离上地-西二旗、中关村软件园都不远。

在11月中下旬,这两宗地块起始总价118亿,总体量超过17万平方米,容积率1.5,妥妥的豪宅板块。

B-1北地块建筑控制规模92371平米,交易起始价62.1亿元,楼面价67229元/平米;

B-1南地块建筑控制规模83160平米,交易起始价55.9亿元,楼面价67220元/平米。

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你看他的楼面价都已经6.7万/平,卖不到12万以上,简直没天理。

所以这块地,是所有房企梦寐以求的。一定会抢的非常激烈。

02

重点在于,未来这块地,是有可能卖出12万以上的价格的。

但是,这和当下房住不炒的大背景,比较违和。比较豪宅市场的朋友也知道,今年的豪宅不少,但没有一个超过12万的天花板。

一旦超越12万,那么极有可能形成市场炒作氛围,刺激购房人神经,导致楼市过热。

所以这块地,也被江湖传闻是“隐形限竞王”,表面上是商品房,但实际的出让价格,依然被无形之手压制。

没有人知道,大领导最后的底线是什么。可以给多少的备案价。

所以这块地也充满了不确定性。

这个地块,本来要年底拍,结果延期到了明年。直至今天补充竞价规则,你也知道大领导有多么谨慎

好,我们看一眼土拍规则。

看不明白是不是?

没事,我也看不明白。

03

所以,以下的解读,纯粹是我个人的瞎理解。说的不对一起探讨。

解读树村的土拍规则之前,我先给不明真相的吃瓜群众做一个小科普。

2016年,商品房土拍的新规则里,有这么一条:

比如说一块地,各大房企都在抢,但是为了房住不炒,这块地规定了价格上限。当房企们竞拍突破了价格上限以后,就进入了拼自持的阶段。

自持的意思是:产权是开发商的,只能租,不能卖。

当年,也是在海淀,万科花了109亿元拿下西北旺两块地,住宅100%自持,只能租不能卖。

就是这块地,直接导致北京万科陷入资金链泥潭,在以后的几年里,一直无法翻身。

猫叔的老铁大表姐统计过,万科今年居然一块地也没拿。

所以万科的教训告诉了开发商:

你以为是香饽饽的地块,也有可能是个大坑。

而这次的土拍规则,直接把开发商自持,换成了政府自持。

是的,你没看错。

新版的共有产权房,他来了他来了。

不过这次是豪宅的共有产权。

开发商竞价的时候,当土地价格达到规定合理上限后,这次不拼自持,拼政府持有商品房的产权份额。

打个比方。如果这里未来建的房子,1000万一套。政府持有产权10%——

1、你900万买了以后,要5年后不能卖。

2、5年后,你卖出,涨价到了1500万一套,你只需要把当初政府买房的那部分钱,上交就好。也就是交100万。

这就相当于,老乡们快上车。我帮你买房,还不要利息!

3、如果你不想卖,出租没问题。租金全都归你。

04

明确的来说,我觉得这个政策是利空

因为商品房的产权性质变了——你买房,政府入股。将来卖出,产权不纯粹的,流动性一定不好。

如果未来,树村这块地变成小面积刚需盘,那么还好。刚需可以不太在乎流动性。

如果树村依然按照豪宅的逻辑做——哪个买得起2000万豪宅的人,愿意买不完全属于自己的东西?

但是,至少表面上看,土地价格确定了。未来商品房预售的价格,也极大概率有天花板。

限制住了价格,

把成本转到了更复杂的规则、更严重的代价之上。

本质还是,控制价格,锁定流动性的大思路。

我觉得树村土拍是一个标志性的事件。

硬生生把海淀土拍双子星地王,搞成了限竞房+共产房的新变种

在大家一致看好土拍市场、看好明年楼市的大前提下,狠狠的泼了一盆冷水过来。

这意味着,即使明年北京楼市上涨,但不会是大涨。低调一点准没错。

如果真的涨价幅度太大,或者引起舆论的关注,那么调控的工具箱又要被打开。

而且有的是你没见过的新玩意。返回,查看更多