解局 | 景瑞控股一周30亿抢地记

原标题:解局 | 景瑞控股一周30亿抢地记

观点地产网 9月11日,景瑞透过控股子公司苏州璟瑟咨询管理有限公司经过87轮竞价,以总价22.12亿元竞得江苏常州一宗宅地,楼面价1.61万元/平方米,溢价率65%。

同日,景瑞在重庆再有所斩获,联合金科以5.22亿元的底价摘得了重庆高新区一宗纯住宅地块,成交楼面价7740元/平方米。

景瑞一日内斥资27.33亿元分别在重庆、常州纳储,这对于规模体量较小的房企来说无疑是十分少见的。

要是再算上9月4日,景瑞在江苏无锡以最高限价7.63亿元夺得的一宗宅地来看,其短短一周之内就花费了近35亿元扩储。

随着房企们融资端的收紧,从销售额的回款情况来“以收定投”成为了更合理的投资策略,而今年上半年景瑞的全口径销售额也才76.70亿元。

“希望能够在土地价格保证盈利的情况下,适度增加一些土地储备,土地投资额会以销售回款40%作为指标控制投资。”公司联席主席闫浩在年初的业绩会上给今年景瑞的投资策略定调。

虽然没有具体的销售目标,但从闫浩的表态来看,景瑞或多或少还是希望能在规模上有所突破,在上半年,景瑞分别在重庆、上海、武汉、杭州和苏州获得5个土地及物业项目,总货值57.08亿元。

从景瑞拿地的区域可以发现,景瑞布局的城市十分鲜明,聚焦在一二线核心城市。然而,在疫情过后,“重回一二线”成为了不少房企的选择,虽然土地价格比较高,但是地块去化快、回款稳定的特性让该部分市场竞争激烈。

有业内人士表示,上半年的土地市场十分火热,而销售端又因疫情遇到了限制,所以对于规模不大的房企来说要进行投资拿地比较困难。

上半年,在销售端仅仅增加了57亿货值的土储对于景瑞来说是不合格的,虽然急于补仓但寻找到合适的土地窗口是极其重要的,在项目不多的情况下,每一个项目的得与失都深刻影响着景瑞的财务状况。

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值得注意的是,景瑞在今年上半年并没有在重庆、常州出售任何一个项目,或许也让景瑞感受到了在区域内夺地的迫切。

截止2020年6月30日,景瑞的土地储备合计约492万平方米,权益面积则为约230万平方米,由此计算,其权益比例仅在46.7%左右。

合作对于景瑞来说是一个十分重要的扩张途径,也是其财务状况得以保持优秀的主要原因,其净债务资本比率为68%(截止上半年),在政府出台“三道红线”的情况下,对于景瑞影响较小。

景瑞在9月11日拿下的两宗地块或许能透露出景瑞在合作企业上的选择逻辑。

其中,在重庆高新区联合金科以5.22亿元摘得的宅地,位于西永板块,地块占地面积67.4亩,容积率1.5,建筑面积6.74万平方米。板块已经进入大规模开发期,地块周边均为居住楼盘,城市规划与融创、龙湖、恒大等房企们的抱团将会打造一个新的大社区。

更为重要的是,这宗地块旁边就是金科刚刚在7月份以6.55亿元拿下的另一个项目。景瑞或许会将操盘、开发的主要责任交予重庆地头蛇金科,而景瑞更多以配合开发的角色出现。

这并不是景瑞第一次在这个区域拿地,此前在4月24日,景瑞就在高新区南部板块布局,景瑞江山御府高端纯洋房项目预计今年10月开盘。

然而,在江苏常州经过87轮竞价夺下的地块与重庆公司相比起来,明显是另一个模式。

地块位于武进区湖塘镇聚湖东路北侧、长沟路西侧,出让面积6.88万平方米,建筑面积13.76万平方米,土地用途为住宅。

地块处于常州武进区湖塘老城区,是武进区发展时间最久、最核心的板块,周边有吾悦广场、万达广场等商业综合体覆盖,地块的竞争程度不言而喻,参拍企业例如中梁、金地、美的、碧桂园、路劲、中海、景瑞、万科,最终是景瑞击退了一众一线房企。

65%的高溢价拿地对景瑞来说压力并不小,而1.6万元/平方米的楼面也是创造了武进区的新高,相对于区域平均售价来说利润空间并不大,湖塘镇内在售的新楼盘如常发珑玥、美的翰林府、常州恒大御景、新城华宇悦隽公馆等销售均价在17000-22000元不等。

此次获取地块的马甲公司苏州璟瑟咨询管理有限公司看到了另一位股东的身影,景瑞作为主要控股、操盘方,江苏新扬子造船有限公司则主要以财务投资身份出现。

据公开资料显示,扬子江船业(控股) 有限公司成立于1956 年,并于2007年4月于新加坡交易所主板上市,为新交所主板中规模最大的上市挂牌中资企业,是一个以造船为核心业务并跨入拆船及海洋工程的综合海事集团。

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