原创 央行新规,3类房子全部“凉凉”?开发商亲口承认,内行正在撤离

原标题:央行新规,3类房子全部“凉凉”?开发商亲口承认,内行正在撤离

马云有一句名言:8年之后,房子像葱、白菜一样廉价(大致意思是这样)。

从他说这句话至今,已经4个年头,中国房价似乎没有一丁点要下降的趋势,现如今看来,马老师的这句话似乎要落空了。

从感性角度而言,我们希望房价下跌,这样刚需就买得起房子、到时候人人都有房可以居住。

但,从理性角度而言,房子根本不可能廉价到白菜水平。

一方面房子的价值量摆在那里,水泥、黄沙、钢筋的价格不断上浮的状态下,房子的成本也在水涨船高,房价如何下跌呢?另一个方面,房地产早已成为我国经济发展的支柱产业,远远超过5%的临界水平,居民超过70%的资产沉淀在楼市,如果房价下跌,则意味着居民财富缩水,这是牵一发而动全身的大事情。

所以,于情于理,房价都不可能下跌。最多表现出阶段性高位横盘。

进入2020年9月,很多刚需期待的事情出现了:楼市“降价潮”?央行新规下,开发商承认。

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根据一家房地产研究机构发表的《观点指数·2020中国房地产行业发展白皮书》数据显示,在2020年1-6月份,大约近90%房企销售未“完成目标”。大家都熟知的龙头房企,例如万科、碧桂园、龙湖、华润、世茂等,都没有达成目标,绿城在1-6月份只完成了全面计划的26.9%,距离目标差距甚远。

房子销售难,就意味着房企们的回款难以达成,销售=回款。如果生产建造出来的产品只能搁在手里无法实现交易变现,那将一文不值。可以看出,在销售目标未达成的同时,回款一片惨淡。

这是一个连锁反应:销售难导致回款难,回款难会直接影响到偿债能力。

一个新的窘境到来了,根据数据显示,开发商在7-12月份有大量的债务到期,需要偿还债务。房企们本来就成为了无米之炊,现在更加尴尬了。根据公开数据显示,在下半年的7到12月份,房企们累计有超过4122.79亿元债务需要偿还,仅仅在7月-9月就有超过1500亿元债务到期。

面对这种窘况,根据以往的经验,房企们通过发行债券的方式,用新债还旧债将是明智之举,不过,央行新规下,开发商这种“念头”彻底打消。根据住建部和央行在前不久的一次座谈会内要求,将进一步收缩房地产开发融资计划,给出了明确的“三条红线”:

1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%; 2、净负债率大于 100%; 3、现金短债比小于 1 倍。

在“三条红线”加持下,这个念头估计也要打破了,因为任何形式的融资和资金吸纳,首先需要经过资本审核关卡。

据业内人士预估,现阶段超过80%的房企都达不到“3条红线”的标准,这将对房企们的生存状态产生巨大影响。

销售难以达成,回款受影响,同时巨额债务到期须偿还,开发商该如何应对?楼市指闻分析,根据经验,大概率是降价促销,这也是很多人认为9月份之后,房企们将掀起新的“降价潮”的主要依据,毕竟生存比利润要更加重要,凡事不能抱残守旧,连资金链都出现问题的状态下,高调追求虚无的利润还有何意义。

在楼市指闻接触到的诸多房地产开发商中,很多已经亲口承认将要降价的事实,不少开发商准备“促销”,围绕“金九银十”打如意算盘,紧锣密鼓地操办着“打折促销”的新房甩卖计划。据悉,开发商打折促销一般都有档次和位置选择,根据楼盘的位置不一样,降价促销的幅度也不一样,尾盘房、三四线城市的难以出售的房子降价幅度更大,一二线优质城市的房子,售价并没有多大的变化。

这种状态下,3类房子全部“凉凉”或大幅降价,内行正在撤离。

1、三四线城市的部分房地产首当其冲,从2017年开始,在棚改基本结束之后,部分三四线楼市就开始走下坡路,社科院预测“未来三四线城市在失去了政策托底的情况下,房价可能走向下跌的区间。”所以,今后买房尽量避开三四线城市,特别是避开收缩型城市,懂行人正在撤离,刚需勿入。

2、非商品房产权的房子。小产权房之所以大行其道,关键在于商品房价格过分上涨,这样一来,带动城市周边的非商品房价格上涨,如果商品房房价都不上涨了,那么附属房产(小产权房等形式的房子)也没有太大空间,甚至下跌的居多。

3、房龄超过20年的老城区房子。旧改取代棚改,将成为未来旧房子的唯一出路,过去人人期望“拆迁”的时代一去不复返,这就直接告诉人们,今后买老房子要注意,不要买到卖不掉、居住体验感差的房子。返回,查看更多

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